LTP kontra NOK

2016.03.19

Pár napja hagyta jóvá a parlament a Nemzeti Otthonteremtő Közösségek (NOK) szervezését lehetővé tevő törvényt.

Mi is a NOK?

Ez egy olyan fogyasztói csoport, amit kiválasztott szervező cégek  hozhatnak létre nyílvános hírdetések által. Több NOK fogyasztói csoport lesz egymás mellett, ugyanis egy NOK fogyasztói csoport minimum 120 tag által jöhet létre, de egymástól függetlenül számtalan ilyen csoport működhet.

A NOK olyan fogyasztói közösség, akik adás-vételi szerződés segítségével már elkészült új építésű lakásokat vagy házakat vesznek a “szerencsés” tagoknak. Azaz nem olyan fogyasztói csoportokat jelent, akik “kalákában” maguknak építenek ingatlanokat.

Szervező olyan cég lehet, aki korábban legalább 1000 lakóingatlan adásvételében közreműködött már. A tagok befizetéseit az állam az LTP-hez hasonlóan támogatja, az adott évben befizetett összeg 30%-ával, maximum évi 300 000 Ft-tal.

Hogy jutnak a tagok a lakásvásárláshoz szükséges pénzhez?

Sorsolás vagy licit útján. Amikor elegendő összeg gyűlt össze a közösség számláján, akkor a szervező az előre megadott módon kiválasztja, kisorsolja azokat a tagokat, akik megkapják a szerződéskötéskor meghatározott összeget, amelyért záros határidőn belül kötelesek új lakást vásárolni. Licit esetén az lesz a nyertes, aki a vállalt havi befizetésen felül a legnagyobb plusz befizetést tudja teljesíteni. Az ingatlanra zálogjogot jegyeznek be a közösség részére.

A konstrukció két mondatban összefoglalva viszonylag egyszerű:

Fizess be 10-15 évig egy legalább 120 tagú otthonteremtési közösségnek, és ha van elég önerőd vagy szerencsés vagy, a többiek befizetéseiből viszonylag gyorsan és kamatmentesen új lakáshoz jutsz. Ha tapasztalt cég által szervezett közösséghez csatlakoztál, akkor akár 30%-os befizetés-arányos állami támogatásra is esélyes vagy.

A szabályok kicsit részletesebben a leendő lakásvásárlók szempontjából:

  • egy NOK-hoz a szervező cég által meghirdetett toborzás során lehet csatlakozni,
  • a tagok egészen addig a közösség tagjai, amíg a közösség nem szűnik meg, ez 10 és 15 év között lehet,
  • a lakás-takarékpénztárakkal szemben nem jár OBA-védelem a befizetésekre,
  • a tagok rendszeres és rendkívüli befizetéseiből a közösség bármely tagja új lakáshoz juthat (csak vásárlással!) a rendszeresen meghirdetett úgynevezett kiválasztások során, kétféle módon: 1. licit vagy 2. sorsolás alapján,
  • az új lakás maximális vételárát előre kell meghatározni a szervező céggel kötött szerződésben, ez 10 és 40 millió forint között lehet,
  • lakáshoz csak akkor lehet jutni, ha az előre meghatározott maximális vételár 20%-ának megfelelő önerővel már rendelkezünk,
  • ugyanaz számít új lakásnak, mint a CSOK esetében (például fontos, hogy még senki sem lakott benne),
  • licit során az jut lakásfinanszírozáshoz a NOK jóvoltából, aki nagyobb (már befizetett) önerővel rendelkezik, a tagok közötti sorsolásra pedig akkor kerül sor, ha a licit nem állít fel egyértelmű sorrendet,
  • a közösség élettartama során mindvégig mindenkinek akkora befizetést kell teljesítenie, amennyi a lakás előre meghatározott maximális vételára,
  • a befizetések elindításához és a lakásfinanszírozás igényléséhez is fizetőképességi felmérést végez a szervező cég, ennek részletszabályait azonban egy külön kormányrendelet határozhatja majd meg,
  • mivel nincs hitelkamat, a licit vagy a sorsolás során szerencsés lakásvásárlók lényegében kamatmentes kölcsönt kapnak az új lakás megvásárlásához,
  • a lakás-takarékpénztárakhoz hasonlóan a befizetés arányában 30%-os állami támogatás jár a NOK tagjainak (amit a lakásvásárláskor folyósítanak), aminek felső határa a lakás-takarékpénztárak évi 72 ezer forintjával szemben 300 ezer forint,
  • azonban csak akkor jár az állami támogatás, ha “megbízható szervező” szervezte az adott NOK-ot, aminek egyik kritériuma, hogy a cég már legalább 1000 lakóingatlan adásvételében közreműködött, másrészt legalább 2 éve szolgáltat adatokat az MNB-nek,
  • első értelmezésünk szerint nem kaphat állami támogatást, aki lakás-takarékpénztári támogatást már valaha igénybe vett (ez eleve legalább 2 millió, viszonylag tudatos potenciális tagot kizárna a rendszerből), az egyik lakáskassza azonban jelezte nekünk: a törvényjavaslat nem ezt mondja ki. Lakáscélú felhasználásának minősül, ha valaki egy lakástakaréknál összegyűlt betétjét egy NOK-hoz befizeti. Erre a befizetésére értelemszerűen nem jár NOK-os állami támogatás. Ez viszont nem jelenti azt, hogy egyébként NOK keretében történt normál befizetéseire ne kaphatna az ügyfél NOK-os állami támogatást.,
  • a NOK-ban benne maradó, lakáscélra fel nem használt összegek (befizetésarányosan) csak akkor vehetők fel a közösség vagyonából, amikor a közösség (10-15 év elteltével!) megszűnik.

 

A NOK előnyei:

  1. A tagok által nyújtott megelőlegezett összeg lényegét tekintve kamatmentes hitelt jelent a lakásvásárló tag számára. Mivel a közösség nem szedhet kamatot és saját szakállára hitelt sem vesz fel, a már összegyűlt befizetésekből nyújtja ezt azon tagja számára, aki a rendszeresen megrendezett kiválasztások során aktuálisan szerencsésen szerepel.
  2. A lakástakarékpénztárakhoz hasonlóan a befizetésünk 30%-ára rúgó állami támogatást vehetünk igénybe, az állami támogatás felső plafonja azonban a lakás-takarékpénztárak évi 72 ezer forintjával szemben itt évi 300 ezer forihttp://kisbefektetoiklub.hu/wp-admin/post-new.phpnt, amit nem havi 20 ezer, hanem havi 83 333 forint befizetésével tudunk maximalizálni.
    Ha 10 éven keresztül ennyit fizetünk be, akkor 10 millió forintot gyűjtünk össze, így az állami támogatással együtt 13 millió forintos lakásra telik belőle (plusz önerővel ez növelhető). Az állami támogatást épp hogy maximalizálva 15 év alatt 15 milliót tudunk így összegyűjteni, a támogatással együtt 19,5 millió forintos lakásra gyűlik össze így pénz (ez is növelhető).
  3. Ha elindul a legalább 120 tagú közösség, amelybe beléptünk, akkor hitelfelvétel nélkül, akár már egy hónap után is új lakáshoz juthatunk a közösség első egyhavi befizetéseiből összeállt vagyonából. Akkor vagyunk igazán esélyesek a gyors lakáshoz jutásra a NOK esetében, ha már az elején nagyobb befizetést teszünk a többieknél (a megcélzott maximális lakásértékhez képest), ekkor ugyanis jól szerepelünk a lakásvásárló személyét eldöntő liciten. (Ha túl sokan állunk egyenlőképpen, akkor persze sorsolás dönt.)
  4. Már a szerződéskötéskor tudhatjuk, hogy egy előre meghatározott vételárú lakás megszerzéséhez mikor mekkora összeget kell befizetnünk, vagyis a pénzáramlásunk jó előre kiszámítható. A NOK előnye lehet ugyanakkor a lakás-takarékpénztárral szemben, hogy a futamidő során mindvégig egyenlő, időarányos befizetésekből meg tudjuk oldani a lakásvásárlást külön önerő és hitelfelvétel nélkül is.
  5. Míg a lakástakarékok jellemzően alacsony (általában évi 0,1% körüli) betéti kamatot írnak jóvá a számlánkon, a NOK-ok az állampapírok 3-4%-os hozamát is továbbadhatják tagjaik számára, ugyanis a törvény szerint az állampapír, valamint a bankszámlán elhelyezett szabad pénzeszközök hozamát a közösség tagjai között befizetéseik arányában jóvá kell írni. A lakás-takarékpénztárak befektetéseinek hozamát ezzel szemben közvetlen módon az intézmény élvezi.

A NOK hátrányai:

  1. Ha nem rendelkezünk jelentős önerővel, teljesen kiszámíthatatlan, a lakásvásárlásmidőpontja, ugyanis a NOK esetében nem tudható, mikor kerülünk sorra. Ez a közösség többi tagjának előre nem látható magatartásától és/vagy a sorsolások eredményétől függ. Mivel a közösség legalább 10, legfeljebb 15 évig működik, ha nem tudunk más tagoknál nagyobb arányos befizetést tenni a licitek során (az előre meghatározott lakásérték arányában), és az esetleges sorsolásokon is balszerencsések vagyunk, akár 10 vagy 15 évet is várhatunk arra, hogy lakásunk legyen.
  2. Míg a lakástakarékpénztári megtakarítások és a náluk felvehető hitelek bármilyen lakáscélra felhasználhatók a házépítéstől a beépített szekrény vásárlásáig vagy a bővítéstől a lakáshitel-törlesztésig, addig a NOK mint előtakarékossági forma kizárólag új lakások vásárlására használható fel. Új lakásnak pedig lényegében ugyanazok a lakások számítanak, mint a CSOK esetében (fontos, hogy még nem lakott benne senki sem), így a 10+10 milliós állami kedvezményt igénybe vevő hitelintézeti ügyfelek részéről nagy kereslet várható ugyanazon a piacon, amelyen a NOK-osok is elvileg labdába rúghatnának.
  3. A lakástakarékpénztárak hitelintézetnek számítanak, és élvezik a náluk elhelyezett megtakarítások a Országos Betétbiztosítási Alap védelmét. Ezzel szemben a NOK-nál elhelyezett megtakarítások nem OBA-védettek, az esetleges károsultakkal szemben a Ptk. és a Btk. szabályai nyújtanak sokkal gyengébb pénzügyi védelmet – majdnem csak annyira, mintha szerződés alapján magánszemélynek adnánk kölcsön.
  4. Míg a lakástakarékpénztári szerződés felmondható, így a benne elhelyezett megtakarítás néhány hónapos átfutási időt követően felvehető, a NOK esetében meg kell várni a közösség 10-15 év múltán várható megszűnését ahhoz, hogy hozzájussunk korábban befizetett pénzünkhöz, ha kilépnénk, vagyis mégsem új lakás vásárlására szeretnénk azt fordítani. Kivételt jelent ez alól az átruházás, a tagsági jogok és kötelezettségek ugyanis továbbadhatók egy másik magánszemélynek a NOK esetében. Csökkenthető is ugyan a havi befizetés összege, de erre a közösség saját szabályzatának feltételei vonatkoznak majd, és ezek szigorúbbnak tűnnek (pl. a megvásárolható lakás értékének csökkentését is jelentik), mint a lakás-takarékpénztárak esetében érvényes befizetés-csökkentési lehetőségek. Míg a lakáskasszáknál szüneteltethető a befizetés, a NOK esetében erre nem tartalmaz lehetőséget a törvény.
  5. Úgy tűnik, a kormány egy vagy legfeljebb néhány magyar vállalkozóra írta meg a törvényt, ugyanis kevés olyan cég működik Magyarországon, amely a “megbízható szervező” státusznak jelenleg is (legalábbis állítólag) megfelel. Ez azért fontos, mert a törvény szerint csak “megbízható szervezők” által toborzott NOK tagjai számára jár a fent említett 30%-os állami támogatás. Aki olyan cég által szervezett NOK-ba lép be, amely nem szerez “megbízható szervezői” státuszt azzal, hogy legalább 1000 lakóingatlan adásvételében közreműködik, és 2 éven keresztül adatot szolgáltat az MNB-nek, az nem számíthat az állami támogatásra.
A leendő lakásvásárlók szempontjából 4 nagy kockázat, illetve negatívum látható a törvényben:
  1. Csak annak éri meg belépni, akinek mindegy, hogy a következő 10-15 évben mikor jut új lakáshoz (sorsolás), illetve biztos benne, hogy másokhoz képest nagy önerővel rendelkezik (licit),
  2. Akkor éri meg belépni, ha a szervezőt már “megbízható szervezőnek” nyilvánították, tehát teljesíti az előírt kritériumokat (ehhez legalább 2 évnek el kell telnie) ahhoz, hogy állami támogatást közvetíthessen,
  3. Aki időközben meggondolja magát, és kilépne a közösségből, csak akkor jut hozzá a pénzéhez, amikor a közösség teljes, 10-15 éves élettartama lejár.
  4. A legnagyobb kockázatvállalók számára lehet csak vonzó, hogy OBA-védelmet nem élveznek a befizetések.

 

NOK_kontra_LTP

A fentiek miatt arra lehet számítani, hogy csak a szegényebbek befizetésein nyerni kívánó spekulánsok, illetve a legnagyobb kockázatot is vállaló, legkevésbé tudatos szegény rétegek fogják igénybe venni a NOK-ot.

(forrás: portfolio.hu, bankmonitor.hu)

Pénzügyi Alapozó

Íratkozzon fel hírlevélsorozatunkra, hogy ön is tudja
1. hogyan keletkezik a pénz?
2. mi a pénzügyi rendszer és hogy működik?
3. milyen szolgáltatásokat vehetünk igénybe?
4. milyen értékpapírok léteznek ls milyen célt szolgálnak?
5. hogyan működik a tőzsde?
Kérem a hírleveleket!
Pénzügyi_alapozó

MARADJUNK KAPCSOLATBAN

Oszd meg az ismerőseiddel!