Budapesti ingatlanpiac: ez már a Kánaán vagy csak egy lufi?

Home » Budapesti ingatlanpiac: ez már a Kánaán vagy csak egy lufi?

BudapestBudapesti ingatlanpiac: ez már a Kánaán vagy csak egy lufi?

„Két éve még havi 60 ezer forintot fizettem ezért a lakásért, most meg pont a dupláját akarják kérni szeptembertől.”

Így nyilatkozott egy lapnak egy 27 éves irodai alkalmazott a VII. kerület külső részén lévő, kétszobás lakásáról, amelynek szeptemberben jár le a bérleti szerződése, ám a tulajdonos a fordulókor havi 120 ezerre szeretné emelni a bérleti díjat.

És igaza is van: ha keresne, könnyen találna bérlőt ennyiért is, mert a lakás jó állapotú és belvárosi. A cikk szerint, barátnőjével megtanácskozva a dolgot a fiatalember végül úgy döntött, le kell nyelni a békát, mert elköltözni sem éri meg – munkája ugyanis a belvároshoz köti -, illetve olcsóbban már csak a külső kerületekben találna albérletet.

Az utóbbi hónapokban számos cikk jelent meg a magyar sajtóban arról, hogy Budapesten jelentősen megugrottak az albérletárak. Tapasztalhattuk is ezt, ha van a rokonságunkban budapesti albérletkereső. Általánosan elmondható, hogy feltámadt az ingatlanpiac, azonban az albérletek díjai még sokkal meredekebben emelkedtek. 2014 decemberében még átlagosan 20%-os áremelkedésről volt szó, 2015 tavasszal már 40-50%-osat láthattunk.

Ez magától értetődő módon súrlódáshoz vezet a piacon: a kiadók és az albérletkeresők komoly vitákat folytatnak egymással internetes fórumokon, egy helyen például ezt írta egy elkeseredett albérlő:

„Kedves tulajdonosok! Kicsit gondolkodhatnátok mikor feltesztek egy 1.5-2 szobás 35-50 nm-es lakást 130-140-ért. Komolyan, melyik országban éltek? Egy ember átlag fizetése 120-130. Ennyiből még a lakás sem jön ki, nemhogy a többi, vagyis min. kellene 220-at keresned.”

A súrlódás fő oka, hogy a magyarországi bérek az utóbbi két évben messze nem nőttek olyan ütemben, ahogyan a kiadó lakások drágultak. A bruttó átlagfizetés 2013-ról 2015-re 6 százalékkal nőtt, tavalyelőtt 230 ezer forint volt, idén 246 ezer – írta a 444.hu a magyar albérletpiacról készített körképében augusztusban (http://444.hu/2015/08/08/alberlet). Ez a változás – hiába örülünk neki – jelentősen elmarad a belvárosi albérleti díjat emelkedéséhez képest.

 

ingatlanÉrdemes-e most az ingatlanpiacba fektetni?

Ha befektetési vagy pénzkereseti célból tanulmányozzuk ezt a piacot, akkor először is meg kell keresnünk ennek a hirtelen, nagymértékű emelkedésnek az okát.

Egyik okként említik a szakértők, hogy az alacsony kamatok megkönnyítik a kisbefektetők ingatlanvásárlásait, ők pedig gyakran pont azért vásárolnak lakást, hogy aztán kiadják azt. Sőt, ezeket a befektetőket az alacsony kamatok egyenesen belehajszolják is a lakásvásárlásba, hiszen így tudnak nagyobb hozamot elérni a befektetett tőkéjükre.

Közben a „house-flipping”-gel foglalkozó befektetők is visszatértek, azaz olyan személyek, akik nem kiadni akarják a lakásukat, hanem – a tovább növekvő ingatlanárakban bízva – néhány évvel később nyereséggel túladni rajtuk.

Az ingatlan- és albérletdrágulás legfőbb okát azonban legtöbben az Airbnb közelmúltbeli megjelenésében látják.

airbnb

 

Mi az Airbnb?

Az amerikai Airbnb-t eredetileg arra találták ki, hogy a lakástulajdonosok néhány éjszakára könnyen kiadhassák az ingatlanjaikat, az utazók pedig otthonos és meghitt, valamint az átlagos hoteleknél valamivel olcsóbb szálláshoz jussanak. Olyankor előnyös lehet, amikor egy-egy nagy rendezvény alkalmával nehéz szállodai szobát találni egy adott városban.

Az Airbnb név két tagból tevődik össze, az egyik az “airbed” szó, amely angolul felfújható matracot, avagy pótágyat jelent, a másik pedig a “bed & breakfast” – B&B vagy BNB (szó szerint: „ágy és reggeli”), amely pedig egy olcsó szállástípust jelent, amelyet főként egy vagy legfeljebb néhány éjszakára vesznek igénybe, és amely a szállás mellé még reggelit is kínál. Az ilyen “panziókat” főként családok üzemeltetik, saját ingatlanjaikban. Az „airbed” és a „bed&breakfast” kifejezések összevonásából született az „air bed & breakfast”, röviden: Airbnb.

A cég története érdekes: tulajdonosai 2007-ben San Franciscóban éltek, nem volt állásuk, és átmeneti megoldásként – amíg meg nem születik a „nagy” ötletük – úgy tartották el magukat, hogy a bérelt lakásukban pótágyakat adtak ki konferencialátogatóknak, továbbá reggelit és idegenvezetést kínáltak nekik. Csak menet közben, fokozatosan jöttek rá, hogy ez maga a „nagy ötlet”. A cég azóta 190 ország 34.000 városában működik, értéke pedig sokszorosára nőtt: 2015-ben elérte a 20 milliárd dollárt.

Mennyire éri meg Airbnb-n keresztül kiadni az ingatlanunk? Vegyünk egy egyszerű budapesti példát! Ha egy szebb belvárosi lakást havi 100-120 ezer forintért adnánk ki egy fix bérlőnek, ugyanezt a lakást az Airbnb-n éjszakánként akár 20-25 ezer Ft-ért is kivennék, tehát minden havi első 5-6 kiadott éjszaka megtermelné az eredeti bevételt, ám a további sikeresen kiadott éjszakák már extra nyereséget hoznának. Nem csoda, hogy egyre népszerűbb Airbnb-zni ma Magyarországon.

 

airbnb budapestMennyit lehet keresni az Airbnb-zéssel?

Idehaza már a nyolcezret is meghaladja az Airbnb internetes oldalán kínált magyarországi szálláshelyek száma. A Hír24 egy cikkének számításai szerint lakáskiadással évi 6-7 százalékos hozamot is el lehet érni ma Budapesten, azaz egy 15 milliós lakás bérbe adva már simán hoz évi 1 milliót, sőt akár többet is.

Aki idejekorán észrevette a lehetőséget, és 2-3 évvel ezelőtt vett, mondjuk, egy belvárosi lakást 8-10 millió forintért, majd ügyesen Airbnb-zett, az mára akár vissza is termelhette a befektetését. Közben a lakás ára is majdnem a másfélszeresére emelkedett. Aki több lakással is képes volt megtenni ugyanezt, annak pedig kifejezetten szépen gyarapodhatott a vagyona.

Nagyon durva számolással: ha a lakást éjszakánként 10 ezer forintért havi 20 napon át sikerül kiadni, akkor – mindenféle költségek levonása után – nagyjából havi 120-140 ezer forint maradhat a lakáskiadó zsebében. Mindez persze attól is függ, hogy a tulajdonos eleget tett-e összes legális fizetési kötelezettségének, mint például az idegenforgalmi adó vagy a jövedelemadó.

Az Airbnb-vel ma már világszerte milliók üzletszerűen foglalkoznak, abból élnek, hogy akár több lakás állandó kiadását menedzselik. Sőt, igazi spekulatív ingatlanbefektetés ma kizárólag azért venni lakást, hogy utána az Airbnb-n kiadva rövid idő alatt kitermelje a vételárát. Azután pedig el lehet adni, vagy tovább termelheti a hasznot az addigi módon.

Ennek megfelelően Budapesten is feltűntek az Airbnb-vállalkozók, akik bérbe vesznek lakásokat, majd Airbnb-n keresztül továbbadják őket.

 

Veszélyek és kockázatok

A helyzet persze nem egyértelműen rózsás. Több európai városban korlátozzák az Airbnb használatát, léte ugyanolyan vitákat kavar szállodaipari berkekben, mint az Uberé a taxitársadalomban. Berlinben vagy Svédországban például az albérletárakat szabályozta az önkormányzat. Az amszterdami önkormányzat engedélyezi ugyan az Airbnb működését, de egy lakást csak maximum évi 60 napra lehet kiadni, legfeljebb 4 vendég lehet egyszerre egy ingatlanban, és az idegenforgalmi adót közvetlenül az Airbnb-től szedik be.

Az egyik újság cikke szerint az osztrák adóhivatal nemrégiben adatokat kért az Airbnb-től. A hatóság a befolyt bevételek nagyságrendjére volt kíváncsi, továbbá ellenőrizni akarta, hogy a szállást hirdetők fizetnek-e adót a bérbeadás után. A Format című osztrák gazdasági lap cikke szerint az Airbnb vezetése azt válaszolta, hogy a személyes adatokat szigorúan kezelik, és harmadik személynek nem adják ki.

A NAV is rászállt a magyar Airbnb-zőkre, részben a szükséges engedélyeket kérik rajtuk számon, másrészt ellenőrzik, hogy megfelelően adóznak-e.

 

Lufi?

Egyes vélemények szerint a budapesti lakáspiac csaknem telített. Míg korábban egy-egy jó fekvésű belvárosi lakásnál lehetetlennek számított, hogy az év legalább 10 hónapjában ne menjen telt házzal, addig ma már – egyes hirdetők tapasztalatai szerint – főszezonban is vannak foglalás nélküli napok.

A másik problémát a lakáskiadók közötti viszonylag magas, becslések szerint 60-70 százalék közötti, feketézési arány jelenti. Azok pedig, akik nem fizetnek adót, letörhetik az árakat, ami a teljes piac méretére is kihatással lehet.

Ha esetleg az derülne ki, valamikor a közeli jövőben, hogy az Airbnb-zés rövid távon már nem is olyan hatalmas üzlet, a befektetők pedig benne ragadnának a drágán megvett, de immár eladhatatlan ingatlanjaikban, akkor a piac megzuhanhat.

A Kisbefektetői Klub következő előadásán ezt a témát járjuk körül szakértőink segítségével.

Mindig biztonságosan, mindig frissen legyen képben. A Kisbefektetői Klub ezt biztosítja Önnek!

 

 

Jelentkezzen személyes konzultációra!

 

Pénzügyi Alapozó

Íratkozzon fel hírlevélsorozatunkra, hogy ön is tudja
1. hogyan keletkezik a pénz?
2. mi a pénzügyi rendszer és hogy működik?
3. milyen szolgáltatásokat vehetünk igénybe?
4. milyen értékpapírok léteznek ls milyen célt szolgálnak?
5. hogyan működik a tőzsde?
Kérem a hírleveleket!
Pénzügyi_alapozó

MARADJUNK KAPCSOLATBAN

Oszd meg az ismerőseiddel!